这两天走了几个在售以及准备开盘的项目案场,发现人头攒动是普遍的现象。特别是在工作日的下午3点和周末的10点左右,售楼部里的置业顾问们都是忙得不亦乐乎。

你能感受到,前来咨询了解项目的购房者言语之间也很实在,看沙盘,看楼栋、看户型,问价格

这一番操作下来,显得购房意愿非常强烈。福州楼市的小阳春人气很旺。据克而瑞数据显示,3月份以来,福州主城区新建普通住宅成交量相比前两个月有明显上涨。3月份(截止3月28日)成交量跃居近一年高位,“小阳春”影响下,同比、环比纷纷上涨。

开发商的售楼部,是很多人动了买房子念头时首先就亲临的一线。也有不少人在网上看到各种楼盘的信息后,趁着还没去售楼部之前在线上咨询。

最近,咨询福州房产的购房者中,问高端改善型产品和楼盘的特别多,从地域上划分,大致分为三类人:在福州的人、在福建不在福州的人、在外省的福州人。

结合最近福州楼市里的高端改善型产品,有以下几点思考和大家分享。

高端改善入门产品不多

手里有个六七百万的购房款,对于很多想买个高品质楼盘的人,这个3月份着实有点为难。

就好像说“罗马不是一天建成的”一样,手里的钱也不是一天就赚出来的。

现在能预留出这么多钱买房子的人,动买房子的念头也不是一天两天。很多人是一边等合适的楼盘,一边在等着钱回来。

这也就意味着,这一类的购房者是福州楼市各大优质楼盘售楼部的常客。

一般来讲,他们来咨询的时候,不是问哪里能不能买的问题,而是直接就问“某某盘您觉得怎样?”

然后,期待着我分析和给出一个相对明确的结果。

凡是来问的,大多数人都还处于比较纠结的阶段,因为房子已经看到福州市场豪宅级别了,无论从外观还是房间里的品质,各大售楼部表现出来的生活品质和调性,往往都超越这些人过往的认知。

前几天晚上接待了一个朋友,他本来对这几年开发商做的豪宅不是很Care,但在他的朋友鼓动之下,看了东二环的某个楼盘,竟然自己把自己的观念给颠覆了。

“花400多万买个市中心的二手的商品房社区,为什么不再添100多万买新盘呢”。这哥们儿很逗,他说自己被高品质住宅展现出来的生活场景给“洗脑”了。

这当然是开玩笑的话,认识这么久,谁不知道他是个聪明人!他不是被“洗脑”了,是在心里的算盘上打了一圈小九九,发现买房子这件事情,不仅仅是房子这么简单。

花出去的好几百万,买回来的是生活的质感。或者说,是买过去的生活方式还是未来的生活方式。

如果接受过去的生活方式,那就意味着住着稍显老旧的社区。每天回家为找个停车位发愁,物业办公室除了挂着一个牌子收物业费之外,你感觉不到它的存在感。甚至电梯坏了都好久没办法维修清楚。

小区里的花花草草因为疏于打理,长得野性十足。

整个小区楼盘里每家每户的铁栏杆上还挂着些许的锈迹斑斑。

给小区看大门的永远是操着外地口音的老大爷,隔壁的邻居和隔壁的隔壁的邻居不过两年就要换一波,换一拨还要再来一波装修

同样要几百万花出去,最后得到的是这样的生活场景,所谓的改善生活,不仅仅是把房子换个大的,生活品质也要提高。

思来想去,很多高端改善的人在二手房市场里打了退堂鼓。

但高端改善者的需求,反映在产品端上,福州楼市里确实也稀缺这样的产品。产品稀缺,抢着买的架势就出来了。

上面这张图,是东二环建发养云项目的去化情况。2月23日开盘以来,虽然折后均价达到45万,447套房源,一个月还是网签了301套,从数据上看,每天几乎卖出去10套房。这业绩的背后是高端改善购房者旺盛的购买力。下面这张图是保利天悦二期的二区和三区网签数据,这个项目3月26日开盘,5天224套房源,成交了1套。可以看出来,在开盘均价达到44267元㎡的情况下,只有前期的蓄客量非常充足才能取得这样的效果。

而同样在鼓楼核心地段,也就是杨桥路芍园一号后面的白马映书台,1月15日拿到预售证至今,0套房源,网签了55套,倒是超出了不少人的意料。

不过这个楼盘没几套房子、市中心的大户型的产品,慢慢卖,还是会有人为鼓楼买单。

高端改善型的楼盘,东区还有桂语映月,北三环外还有登云湖。有兴趣的可以等着看开盘后卖得怎么样。

从“四好”看稀缺性

福州楼市里高品质改善型楼盘的代表是融侨外滩。主城区、交通便利有江景的大平层。

除此以外,也有一些高品质的别墅楼盘,比如说三盛百督府和泰禾福州院子。

没办法,融侨外滩无论是从产品品质还是企业口碑以及价格层面上,口碑都很好。所以无形中拉高了福州高端改善购房者的审美取向。

身边有个朋友,当年19万㎡买了融侨外滩的0多平的户型,现在的房子卖5万多一平米。

而且融侨外滩的房子,在福州楼市里是有价有市的存在。

10年过去了,今天福州高端改善型产品新盘,一方面江景资源变得极度稀缺,一方面产品也迭代升级了。

此时此刻购房者站在高端改善的门槛上,在一手房领域,错过了美好的自然景观之后,面临着艰难的抉择。

如果选择绝对市中心的高端改善楼盘,可能就得承受社区不够完整、房价每平方米“破四冲五”的残酷现实。

什么意思?就是说有没有大社区不重要,重要的是房价很高。

地段认可度,没问题啊,“5万+”单价也没什么问题。问题是同样的钱如果只是买了个地段概念,没有个像样的社区,会非常不甘心。

所以这种楼盘,对于手里预算只有六七百万购房款的人,也是不合适的,它更适合手里有千万级购房款的人做资产配置使用,并且还不一定是用来当做第一居所。

这样一来,钱花出去不会肉疼。

想想茅台酒的股价,当年300多块钱一支的时候,很多人觉得贵吧。截至3月29日11点半收盘,每股6745元。

这几年,在股市里炒茅台的人,除了机构,那都是有钱的散户,因为钱不够根本玩不起。

茅台的股票为什么贵,因为稀缺。中国有很多名酒,但茅台只有一个。

我从不给高端改善购房者提供特别具体的意见,因为看这种房子,它已经超越了房子本身的逻辑。

经济学家任泽平说过一个观点:中国这10几年房价上涨的根本原因是全球货币超发成的后果,并且这种情况还在发生。

房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。

所以人口对楼市的影响是长期的过程,不是三五年就能给个结果的。福州又不是鹤岗这种偏远的四线小城。

好山好水好福气,有颜有值有底气。

且不说GDP过万亿意味着什么。就拿“十四五”期间冲击国家中心城市这一点来说,短期人口流入不多的问题靠的是长期政策引导和产业振兴来解决。

只要你对福州的发展有信心,对福州的楼市就应该有信心。全中国还没出现哪个城市发展壮大起来了,房产价值崩塌的先例。

别拿重庆和长沙说事儿,这两个地方的楼市是稳稳当当的存在,以长沙为例,人家的房子不是没涨,是没快速上涨。

福州也一样,在“房住不炒”的大背景下,具备稀缺性的房产根本不用考虑是涨是跌的问题。

什么是稀缺性的资源?好地段、好产品、好物业、好品牌。

好地段不用说,区位、交通、配套成熟;

好产品包括了社区景观规划、社区无太多其他配建、户型设计先主流后特色;

好物业要看品牌物业,特别要看开发商自己的物业公司,第三方物业公司介入的小区,慎重选择;

我为什么把品牌放在最后?品牌有实的有虚的,有的开发商对自己的品牌很认可,而有的开发商所谓的品牌只能说有个牌字。

有些房企别看规模没那么大,但做产品和服务是很靠谱的,而有些房企,销售规模搞得很大,但售楼部里的样板房和实际交付质量不匹配都成了习惯的,也大有人在。

挑个好房子,要明白这7点

一旦动了高端改善购房的心,无论是自住还是投资,至少要做到以下几点:

1珍惜手里的钱,远离不靠谱的房企。因为你的大几百万,在这些房企的眼里,只是毛毛雨,买个高品质的房子,对你来说是实打实的真金白银,是All in的行为。

但对开发商来说,它还要考虑拍地、建安、装修、人力、销售的成本在里面,算下来一套房子可能没赚多少钱。

面对卖房子不赚钱这种事情,不同的开发商有不同的选择。

在这种情况下,没有匠心情怀、资金实力以及良好信誉背书的开发商的房子离远点就对了。

2关于地段的选择,需要把视野和格局再放大一点。总是盯着融侨外滩的风格和资源禀赋,在当下的福州是买不到如此一线江景资源的住宅了。

你若对此特别特别在意,也不用看一手房,看二手房更靠谱。拿着旧地图去找新大陆,会把自己逼疯。

3没有十全十美的房子。这句话放到福州高端改善型住宅产品里同样适用。

所以也不用在一些小瑕疵上纠结。自己觉得合适,能接受的地段或者产品就好了。

4不用过度在意目前楼盘周边的自然景观或者城市界面。

过去这些年,福州出让的很多地块是围绕旧城改造展开的。可以这么说,福州在售的高端改善型楼盘,还没有哪个盘的周边城市界面景观敢说无可挑剔。

5当下你最应该在意的应该是交通和区位。鼓楼有鼓楼的优势,其他地方也有其他地方的不可替代基因。

过去可能自然资源更重要,问题是自然资源没那么多的情况下,环线和地铁等交通配套资源的重要性就更大一些。

6不要觉得同一个小区,有些房子会比其他房子一套便宜几十万是捡到宝了。

同一时期,同小区不同房源出现这样的价差一定是有原因的。你觉得捡到的便宜可能是未来转手时别人最介意的因素。

7也有很多人问,如果投资一套大平层,是选厦门、泉州还是福州?

这个问题不用问,肯定是福州。

从城市结构,城市发展空间和土地资源以及产业功能布局方面,结合房价指数以及政策支撑力度上看,福州未来几年发展空间还有很多想象力。

七溜八溜,不离虎纠!