精装房交付即投诉,似乎成了房企无法挣脱的魔咒。大至户型不符,小至螺丝松动,都能成为客户投诉点。

据明源云链此前的一份统计数据,精装户内门、墙面、涂料、入户门、天花顶棚、地砖、木地板、窗、开关、墙纸壁纸等,都是客户投诉的重灾区。明源君注意到,很多问题项的出现,与成本无关,也不全是精装施工工艺问题,图纸设计、土建施工等遗留的隐患也不少!今天明源君就做一次溯源,挖一挖那些对精装质量影响大,又容易被忽略的问题项。

土建遗留的历史问题

到精装阶段集体暴雷

有一类项目极易出现精装客诉:毛坯改精装。由于一开始未将精装修纳入工程策划中,匆忙上马批量装修,不仅工期紧张,预算也通常不足;土建和精装前期没有交圈,精装做起来非常被动。

1、土建带病移交,拉低精装成品质量

土建带病移交精装,等到精装完成时才发现。这类问题不仅影响严重,且整改起来难度大成本高。精装交付的三大质量通病中,渗漏、开裂、尺寸偏差等常常与土建脱不了干系。

①渗漏

卫生间墙体根部反潮、窗边渗漏、管口渗漏、外墙渗漏 渗漏是住宅项目最大头的问题,其根源往往在于土建施工上。

比如下面这个项目,刷完涂料发现烟道井附近渗漏,严重影响装修质量。

②开裂

以下这个项目,因为墙体开裂返修造成大量无用功不说,返工过程还导致木地板成品保护被破坏,木地板被严重刮花。

③专项尺寸偏差

某项目,楼地面平整度控制不到位,精装阶段铺装木地板之后地面也不平整。

2、土建进度滞后,影响精装工期和质量

项目施工建设环环相扣,土建阶段遗留的问题,都可能成为精装阶段的隐患。除了质量问题外,土建的工期对精装的影响也不容忽视。一旦土建进度不达标,不仅压缩了精装工期,更可能带来额外的问题。

某项目,土建进度滞后,精装又赶着进场,在铝窗和玻璃还没来得及安装完毕,精装就进场施工。偏偏又赶上大雨天,刚铺好的木地板全部被泡烂。

由于交付日子既定,一旦土建进度滞后,精装的工期也受挤压,变相加大了精装抢工压力。

比如某项目,精装进场的时候,正式电梯还没安装,阳台又已经安装了栏杆阻碍了货运。精装材料无法按时上楼,现场出现严重窝工,后期只能通过加人把工期抢回来。

图纸设计不当

装修后出现功能缺陷

装修是个问题不断暴露的过程。很多项目,由于各种原因,土建与装修未叠图,又或者图纸深化不够,不装修则以,一装修便不断暴雷。

1、土建图纸问题,造成精装整改返工

在项目开发中,土建和精装通常是由两家不同的单位出图,而且很多房企是流水线作业,土建先出图,干了一段时间后再出精装图纸。这个时候,土建图纸的问题成为定局,精装阶段要么拆改要么被动接受。

比如某项目同一室内卧室与卫生间相邻门洞存在高低现象,门洞口预控尺寸偏差明显。

又如以下这个项目,土建图纸设计时未考虑到装修墙砖铺贴厚度,冰箱位预留的进深不够,装修后的厨房冰箱位无法正常放置。

污水管设置穿越卧室,不仅违反了住宅设计规范,也给业主带来极其不好的居住体验。

烟井设计在餐厅,下翻约0mm,不仅 影响美观、还给装修时带来不便,并最终影响餐厅局部的净高。

2、精装图纸缺陷,影响客户正常使用

图纸是施工的依据,精装方案设计基本决定了精装成果的好坏,图纸的问题如果没及时发现,最终往往演变成不可逆转的功能缺陷。

比如尺寸问题。

某项目淋浴房设计时没有考虑管道井、管道等装修对尺寸的影响,最终淋浴房的内部净尺寸小于800MM,洗澡时人员抬胳膊和弯腰困难,使用起来极不方便。

由于尺寸不够,导致柜门无法打开,或者户内门打开后与周边物体打架等功能性问题也屡见不鲜。比比如,卫生间门打开后,门把手、门吸磕碰淋浴房玻璃,不仅影响使用还容易引发安全隐患。

洗衣机地漏位置影响洗衣机靠墙安装,给洗衣机安装支架后,水龙头高度空间又不足,装个洗衣机简直不要太纠结。

一间房子出现大量类似的问题,客户怎么能不恼火?

精装施工管控不到位

最容易出现观感问题

现在的地产项目由于分包众多,精装施工现场交叉作业现象严重。许多项目由于工程策划不当,或者房企缺乏精装经验,一到精装阶段现场一片混乱,继而引发诸多质量问题。

1、精装施工工序混乱,埋下质量隐患

举个例子,室内涉水部位发生渗漏,除了土建遗留问题外,精装阶段的施工工序安排不当,导致防水不到位,或者防水层破坏,都可能成为渗漏的诱因。

比如以下这个项目,现场卫生间门槛石、浴室间挡水石施工工序倒置,给后续防水施工带来困难,潜在渗漏风险。

再者,在卫生间防水反坎位置,侧排地漏在防水工程完成后才进行开孔安装,同样可能引发了渗漏的问题。

2、成品保护不当,观感遭破坏

精装施工环环相扣,前后工序、相邻工序之间少不了界面交叉,一旦出现交叉就很难避免相互干扰破坏,继而引发观感问题。

比如,由于各工序安装人员和材料进出,房内凸出部位(如门套、墙面阳角等)极易产生碰撞,如果包裹、防护不到位便可能造成成品破坏。

▲墙直角未防护,遭碰撞导致直线变形

类似的问题在精装阶段非常常见,这样是拉低精装房观感质量差的主要杀手。

精装房质量管控

需从全周期全专业入手

这几年“惊装房”频出,大家常常归咎于限价或者强制精装等外在因素。这些因素一定程度上提高了精装出品管控难度,但细究下去,何尝不反映出房企质量管理不足,内部交圈薄弱等自身弱项。宏观是无法把控的,微观则是可以有所作为的。从工程施工全周期切入,调动设计、工程、成本、招采等多专业深度交圈,强化管控措施,可以最大限度的提升精装质量。

针对前文所提到的,精装房常见的缺陷成因,可以重点从图纸和施工过程加强管控。

1、图纸管控,从根源上防控质量风险

①图纸前置,提前消除风险项

如前文所言,精装出图太晚,未与土建叠图是导致后期拆改的一大原因。针对这个问题,主要通过图纸前置来解决。

比如某top房企就在其图纸管理细则中要求,设计在 0以前完成建筑、精装修图类设计图纸,以减少后期图纸错漏碰缺问题。

又如,某项目,装修图纸和建筑图纸有出入,两者的房间布局不一致。营销对客户输出是以建筑图纸为依据,审图阶段注意到这一问题,修改装修图纸与建筑图纸保持一致,消除了一项客诉风险。

②加强排版,优化装修观感

观感是客户最直观的视觉感受,很大程度上决定了客户“质量体验”的优劣。观感的提升通常只需花小钱,甚至不需要增加成本就能达成。精装房品质升级方案上,一定要抠与观感相关工艺细节。

比如,图纸加强排版,通过更精细的工艺,在“线条”、“线角”这些细节上做出品质感。在工程验收中,提高实测实量的分值比例,把墙面垂直度、平整度的合格率提上去。

▲分割线未贯通,影响观感(左图);线条整体,缝隙均匀,提升观感(右图)

2、土建移交精装,既要按时也要保质

土建移交精装,一方面要控进度,避免对精装造成工期压力。比如将土建移交精装工作面列入一级计划考核节点,严格把控土建进度,保证精装修有充足的工期。

另一方面,避免带病移交。土建界面移交要有一套严格的验收机制,未有验收通过不允许移交。比如前文所述的出现地板铺装不平问题,找平层施工完成,楼地面尺寸验收合格才可以移交。

3、精装过程管控,重点防范观感问题

除去土建和图纸,精装阶段较容易出现的是材料以次充好,施工工艺粗糙引发的质量问题。虽然整个精装过程跨越周期长,细节错综复杂,明源君认为,抓好以下几个关键点,质量风险基本能控制在安全范围内。

①样板先行,明确工艺做法

样板先行已经是行规,但很多项目样板和实体两张皮,样板只是走过程,没有真正发挥作用。值得注意的是,一些地区,比如苏州已经出台新规,精装样板房要保留到项目交付后,且样板房和实体交付必须完全一致。样板真正起到引路的作用,想做成面子工程都不行了。

②合理工序,减少交叉影响

当各专业不可避免存在交叉作业,相互影响时,各方应加强协商,采取相应的成品保护措施,将其对成品的影响减少到最小程度。

例如,为避免室内已完工的部分受污染,应严禁在户内进行切割加工;施工时涉及墙地面、墙地砖切割、凿除,必须做好对周边用品的保护,同时对切割、凿除部位进行适当湿润或其它处理,避免扬尘。

做好工序标识工作。施工过程容易受污染受破坏的成品、半成品,标识“正在施工,注意保护”的标示牌。

另外,编排工序时,注意加强各专业之间的沟通协作。

各专业应相互合作,加强沟通,比如水电管线预埋工作应及时与土建工种取得联系,搞好预埋,避免事后开凿,对结构及防水等造成不利影响;再如有房企要求的,精装修窗台板及窗台以上8cm不抹灰,待窗台板安装完成后由精装修单位进行收口,避免二次打凿修补。

③成品保护,全流程保障

成品保护应覆盖从出厂堆放搬运安装保洁全流程。

成品保护不仅是施工环节的问题,举个例子,某项目的瓷砖在搬运过程中被磨损,到了现场已有一大批存在瑕疵,进场验收不注意,又被贴进客户房子里,后期再怎么保护都白搭。

成品保护是分阶段、分内容、分措施、分管理,并持续维护的过程,任何一个环节缺失,都可能前功尽弃。

4、材料把关,防止供方偷梁换柱

就拿瓷砖来说,正宗的马可波罗瓷砖比贴牌的马可波罗瓷砖单价就相差很大,现场怎么查都没办法发现问题,因为看起来跟真的一模一样,如果忽视了材料的送检检测,很容易让劣质产品蒙混过关。

小结
精装修是项目施工过程中的末端阶段,许多问题是前期积累的结果,想要突破也得向前溯源。

要强调的是,精装房质量管控并非工程部的事,也不完全是施工及设计的事,而应全成员参与,全周期着眼。

第一,全员参与,质量管控不能局限于工程部。

任何一个顺利交付的项目,都是各部门资源高度整合,统一作战的结果。

设计、招采、成本、营销等任意一条线与工程脱节,都可能影响到最终的精装交付成果。

精装过程质量提升,是个需要全员参与的事情。

比如拓展拿地除考虑性价比外,也考虑拿工程风险因素,比如地质条件等。

招采除了考虑价格外,也考虑合作单位的质量管理能力,尤其是施工单位的工程能力。

成本要动态的看待投入,该花的钱不能省,比如能产生增量价值的成本肯定不能省。

设计人员严格把控图纸质量,工程上的很多不可逆质量问题根本原因在设计缺陷上。

物业人员要提前介入工程施工过程,从使用角度对质量问题进行纠偏。

第二,质量管控不局限于精装阶段,而是贯穿开发全过程。

①向前延伸,配置好前置条件。

比如招采阶段考察选择靠谱的施工单位。一些房企会让工程参与到施工方筛选环节。西南绿地的工程部就会参与施工方招标,在前期先与各个队伍负责人进行充分的沟通,把一些施工方面的困难先讲清楚,协助队伍选择。

②向后延伸,质量缺陷转化成质量突破点。

目前,很多标杆房企会由客关、工程等部门共同对每个项目进行交付后评估,总结沉淀一个缺陷库,指导新项目的设计和施工。

形成全周期质量管控闭环,才能形成精装房质量的持续进化。

来源:明源地产研究院